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Les crises immobilières : pourquoi c’est une bonne opportunité

Les crises immobilières

Pourquoi les crises immobilières sont de bonnes opportunités

Très rapidement depuis ses dernières années, l’investissement immobilier n’a cessé d’attirer de nouveaux acquéreurs en quête de sécurité financière pour leur avenir de plus en plus incertain.

En effet, l’investissement immobilier est un bon moyen d’obtenir des revenus passifs afin de gagner plus d’argent en parallèle de son emploi ou tout simplement pour acquérir une certaine indépendance financière.

Si vous souhaitez savoir comment atteindre l’indépendance financière, je vous invite également à consulter les programmes ou se trouve une formation spéciale :
L’indépendance financière pour tous 

Mais avant de rentrer plus en détails, voyons ensemble quelques chiffres pour le bilan de 2019 sur le marché de l’immobilier :

1.063.000 ventes : Un nouveau record pour les ventes immobilières. Le seuil du million n’avait jamais été atteinds auparavant. L’année 2019 a enregistré une hausse de 10% par rapport à l’année précédente. Le marché est clairement porté par les taux des crédits qui n’ont jamais été aussi bas ( 1,12% en moyenne, toutes durées confondues ). La part d’investissements locatifs est d’environ d’un achat sur quatre ( +25% sur un an ).

2.632 €/m2 ( +1,9% ) : Prix moyen sur le territoire national, bien évidemment cela peut varier en fonction des régions. 

10.175 €/m2 ( +8% ) : Prix moyen à Paris. La capitale a fini par franchir la barre des 10.000 euros le mètre carré. Mais l’immobilier parisien est un prestige encore ” accessible “ pour les plus aisés. Il faut savoir que Paris est l’une des grandes capitales les moins chères du monde en comparaison avec Hong Kong, Singapour ou New York qui affichent respectivement un prix moyen au m2 de 13.400€ / m2, 17.100€ / m2 et 13 000€ / m2.

Prix moyen +11% : La plus forte hausse annuelle des prix enregistrée pour une ville. En tête, la ville de Lyon ( 4.596 €/m2 ), suivie de Nantes ( +9,5%, 3.315€/m2 ) et Toulouse ( +7,3%, 3.169€/m2 ) pour la province. Nice est la seule grande ville à subir une baisse de prix ( -0,9%, 4.150€/m2 ).

Infographie immobilier

Infographie de l’immobilier en France sur l’année 2019.

Les demandes sont de plus en plus fortes, face à une offre qui n’évolue pas forcément à la même vitesse, ce qui a pour conséquence une hausse naturelle du prix de l’immobilier.

Bien évidemment, cela dépend des différentes régions, le prix de l’immobilier peut varier mais de manière générale, mais l’augmentation de la demande combinée à une baisse des taux historiques et une incertitude face à nos retraites à tirer les prix de l’immobilier vers le haut dans presque toutes les régions.

Néanmoins, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et la hausse des prix ne pourra pas durer indéfiniment.

Mais alors, quand est-ce que la crise de l’immobilier va arriver ? Est-ce le meilleur moment d’acheter ? Dois-je  vraiment investir dans l’immobilier locatif ? Mais si les loyers baissent ? Mais si mon bien immobilier perd en valeur ? Mais si.. mais si..

Imaginez un scénario catastrophique, disons que l’immobilier perd 30% à 40% de sa valeur, ce qui est énorme, comment allez vous réagir ? 

C’est tout à fait logique, quand on s’intéresse à l’immobilier locatif ou que l’on est sois même investisseur depuis plusieurs années, de se poser cette question sur le sujet d’une éventuelle crise immobilière.

Le mot ” crise “ fait peur à de nombreuses personnes, beaucoup essayent de l’anticiper, d’autres ne font jamais rien par peur de perdre tout leur argent et se retrouvent au même stade 10 ans plus tard.

En soi c’est une grosse erreur, car toute personne éduquée financièrement sait que ce sont dans les périodes de crise où les meilleures opportunités apparaissent en général. 

Mais alors, pourquoi les crises sont plus positives que négatives pour l’investissement locatif ? 

Nous allons voir ensemble dans cet article comment aborder les crises immobilières pour saisir de bonnes opportunités et augmentez vos chances de réussite.

1 – Regarder sur le long terme

Immobilier long terme
Rentabilités de différents placements sur une période de 100 ans ( source : maestro-finance.fr )

Ci-dessus, vous pouvez voir le rendement long terme des différents placements connu pour investir votre argent en tant que particulier. 

Si vous souhaitez quelques exemples, j’en avais discuté dans mon article : les 5 placements accessibles et rentables en 2020 !

De 1987 à 2017, l’immobilier à eu un rendement moyen de 341% sur 100 ans.

Reporté sur 1 an cela nous donne : 11,36% ( brut avant impôts et inflation ).

Bien évidemment, ceci est une moyenne et il est possible d’obtenir des rendements nettement supérieurs en optimisant son investissement, mais le graphique montre clairement que, malgré plusieurs crises, ( notamment la fameuse crise des surprimes en 2008 ) l’immobilier reste un placement avec une tendance haussière sur le long terme. 

Beaucoup d’investisseurs laissent leurs émotions prendre le dessus lorsque le rendement de leur placement commence à baisser de manière temporaire, c’est valable dans tous les domaines différents : actions, immobilier, assurance-vie..

Mais si le prix de vos actifs baisse, posez-vous la question si dans 5 ou 10 ans ce sera encore le cas ? 

Un placement immobilier n’est pas quelque chose que l’on conserve quelques mois, même lors d’opérations d’achat / revente ou la durée totale ( acquisition, notaire, travaux, mise en vente ) peut durer un minimum de 1 an ou plus.

Ayez une vision long terme, cela pourra vous permettra de prendre du recul afin de vous rassurer sur votre investissement immobilier. 

Si vous souhaitez faire fructifier votre argent, les perturbations économiques sont des choses à accepter et il faut en être conscient dès le départ. 

À partir du moment où vous placez votre argent afin de l’investir, il y a plusieurs choses à savoir pour appliquer de bonnes bases : 

a) Plus le rendement est élevé, plus le risque le sera

Pourquoi le livret A au sein de votre établissement bancaire ne rapporte plus que 0,5% à votre avis ? 

C’est un placement garanti sans aucun risque. 

Si vous souhaitez faire fructifier votre argent avec un rendement supérieur que les livrets bancaires traditionnels, il faudra être prêt à accepter une certaine part de risque en contrepartie. 

Plus le risque est élevé, plus le rendement potentiel le sera également.  

Dans l’investissement locatif, vous allez pouvoir obtenir des rendements annuels qui peuvent varier entre 5% et 10% brut selon votre stratégie, votre localisation et vos connaissances. 

Il y aura toujours une part de risque, c’est à vous de le gérer au mieux lorsque les difficultés se présenteront.

b) Les vrais investisseur analysent en long terme

Investir dans l’immobilier ne sera jamais un long fleuve tranquille, vous allez connaitre des hauts mais également des bas qu’il faudra accepter. 

Les mauvaises surprises sont souvent temporaires et de courte durée, l’investissement locatif est un bon moyen de vous enrichir, obtenir des revenus passifs, mais sur le long terme. 

Ne laissez pas vos émotions prendre le dessus lors de perturbations en cours de route, analysez la situation et faite en sorte de minimiser le risque au maximum, pour le reste, ayez une vision long terme de ce que votre investissement pourra vous apporter dans les 5 à 10 prochaines années, dans tous les cas, le jeu en vaut clairement le chandelle ! 

2 - Les cycles économiques

Cycles économiques
Comprenez les bases des cycles économiques ( source : thecanadianencyclopedia.ca/fr/article/cycles-economiques )

Avant de vouloir investir, il est important de connaitre au minimum les bases des cycles économiques. 

Ce conseil est valable dans tous les domaines, le business, la bourse mais aussi l’immobilier.

Les cycles économiques impactent tous les marchés, il est important de comprendre comment ils fonctionnent afin de mieux réussir à analyser l’économie dans son ensemble.

Bien évidemment, personne n’arrive à prédire en avance quand les périodes de crise vont arriver, mais elles sont tout à fait normales et il est important de le savoir pour se rassurer. 

Depuis des décennies, l’économie fonctionne grâce à des cycles, il y a des périodes où tout va bien, d’autres périodes mitigées et il arrive que des crashs économiques nous arrivent en pleine figure. 

Quand je parle de crash, je parle de différents domaines, il peut s’agir de crash boursiers, immobiliers, économiques, bancaires.. 

Je vais faire en sorte de vous expliquer les bases avec des termes simples et compréhensibles :

a) La phase d’expansion 

La phase d’expansion économique est une période d’accélération de la croissance économique. 

Elle est caractérisée par une augmentation de la production, mesurée à l’aide du PIB ( produit intérieur brut ) et souvent accompagnée d’une augmentation du pouvoir d’achat. Le PIB désigne la valeur totale des biens et services produits dans l’économie sur une période donnée.

C’est une période propice à la consommation mais également aux entreprises qui disposent d’une croissance de production et donc de leur chiffre d’affaires. 

b) La phase de contraction

Dès lors qu’il y a une ” surchauffe “ de production ( sommet ) et que le pouvoir d’achat baisse, il y a également une baisse de la consommation et donc beaucoup plus d’offre que de demande. 

L’économie est obligée de ralentir pour entrer dans une période de récession ( ralentissement économique ) certaines entreprises rencontrent quelques difficultés, c’est un moment clé qui nécessite un redressement sous peine d’entrer en dépression.

On utilise également le terme de ” récession “ quand il y a une diminution du PIB sur deux trimestres consécutifs. 

c) Chute économique 

Si le ralentissement dure plus longtemps, il n’y a alors une chute de la croissance économique : la dépression.

Une dépression est une contraction durable de la production et de la consommation.

C’est généralement dans ce type de situation que d’importantes crises sont provoquées notamment sur les marchés financiers et dans certains cas sur le marché de l’immobilier. 

Dans ce type de périodes, beaucoup de personnes privilégient le cash plutôt que d’investir leur argent, ce qui engendre une forte baisse en un temps réduit.

C’est également à ce moment que les meilleures opportunités sont susceptibles de faire surface, néanmoins il est nécessaire de s’y préparer et d’avoir de bonnes connaissances financières pour réussir à les analyser et enfin, les saisir !

Pour résumer : Ce sont de simples bases, mais il est important de les connaître pour comprendre que les crises font partie des cycles économiques.

Il n’est jamais agréable de les traverser, mais il arrive que cela soit nécessaire pour qu’ensuite l’économie puisse repartir dans une croissance saine aussi bien pour les entreprises que pour les investisseurs individuels que nous sommes. 

Les comprendre va vous aider à mieux anticiper vos placements ainsi qu’à arbitrer votre argent vers différents actifs plus ou moins risqués. 

Ainsi arrive l’importance de la diversification.

3 - La diversification

Correlation
Analyser les correlations va vous permettre de bien diversifier votre patrimoine

Je pense que vous connaissez tous cette phrase qui dit : ne jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier. 

Une règle encore plus importante dans l’investissement.

Vous devez donc observer les différentes corrélations entre les actifs pour ensuite diversifier votre argent et vos placements de la meilleure façon possible.

Le but final sera que si un de vos investissements est déstabilisé, un autre pourra mieux résister voire même, faire une belle performance. 

La corrélation est lorsque deux éléments totalement indépendants prennent la même direction ou non pendant une période donnée.

Comme vous pouvez le voir sur le tableau ci-dessus, il y a différentes corrélations entre l’or, les actions, l’immobilier, SCPI etc..

Deux types de corrélations : 

1 – Lorsqu’un actif baisse, il arrive qu’un autre actif prenne la direction opposée plus ou moins au même moment, on parle alors ici de corrélation négative.

2 – À l’inverse, lorsque deux actifs prennent la même direction, on parle alors de corrélation positive.

3 – Quand il n’y a aucune relation entre les deux, la corrélation est neutre. 

Exemple : Sur une période de 20 ans ( 1995 – 2015 , voir tableau ) nous pouvons observer que les actions sur les marchés financiers sont corrélés à -2% par rapport aux logements en France. Cela signifie qu’il n’y a pas vraiment de relations entre les marchés financiers et l’immobilier, si ce n’est une légère différence négative entre les deux. Autrement dit, si la bourse chute, il y a une possibilité que les logements montent légèrement et inversement. 

Bien sur, c’est une moyenne. Mais cela vous permet de mieux comprendre les relations possibles entre différents actifs pour arbitrer votre patrimoine efficacement. 

C’est à vous de trouver le bon équilibre entre vos objectifs et les risques que vous êtes prêt à prendre sur le long terme. 

Une bonne diversification entre vos différents investissements va vous protéger plus efficacement en cas de période difficile.

4 - Les loyers baisseront moins que les prix

Loyers immobilier
Évolution des loyers hors charges effectivement supportés par les locataires et constitue une composante de l’indice des prix à la consommation ( source : insee )

Imaginons un scénario catastrophe, pire que la crise des surprimes de 2008.

Le prix de l’immobilier chute, jusqu’à atteindre -40%, vos mensualités de sont identiques pour le remboursement de votre crédit, mais le prix de votre bien a malheureusement perdu en valeur. 

Mais concernant le remboursement de votre locataire, pensez-vous que les loyers mensuels vont également baisser de 40% ?

Lors des variations de prix, les loyers sont décorrélés du prix moyen de l’immobilier, à la baisse comme à la hausse. 

( voir graphique ci-dessus de l’évolution des loyers depuis 1990 ) 

Cela signifie tout simplement que si votre bien devait perdre de la valeur, le remboursement de votre locataire tombera toujours et vous permettra de rembourser le crédit, il y aura toujours une rentrée d’argent et les loyers ne baisseront pas ou très peu en comparaison du prix du marché immobilier. 

C’est à vous de réaliser une bonne opération qui s’autofinance au minimum, ce sera une sécurité face aux imprévus qui pourraient arriver dans les prochaines années. 

Car un mauvais achat peut mettre en danger votre situation financière. 

5 – Bien acheter = moins de problèmes 

Un conseil très simple, mais tellement efficace, un bon achat vous garantit une sécurité d’entrée pour votre investissement locatif. 

Je dirais même que c’est LA règle d’or en immobilier : l’argent se gagne à l’achat !

Si vous souhaitez investir en toute sécurité, ce sera l’unique règle pour commencer sur de bonnes bases. 

Pour cette étape je vais vous faciliter le travail.

Je vois beaucoup trop de personnes chercher la ” meilleure “ méthode pour acheter de l’immobilier locatif pour au final, ne rien acheter du tout, car ils attendent la méthode miracle.

Voici quelques conseils simples à mettre en place pour votre prochain investissement. 

Comment gagner de l’argent à l’achat 

a) Acheter en dessous du prix du marché : C’est un conseil on ne peut plus simple, mais tellement important. Le fait d’acheter en dessous de la fourchette basse du prix /m2 de votre région va vous permettre d’installer une marge de sécurité financière avant même la signature chez le notaire. Non seulement un prix en dessous du marché va permettre d’absorber les frais annexes du prix d’achat ( agence, notaire, banque.. ) mais en plus vous serez en sécurité en cas de revente plus rapide que prévue. C’est le meilleur moyen pour vous sécuriser et augmenter vos chances de ne pas perdre d’argent.

b) Ajoutez de la valeur à votre bien : Un prix du marché /m2 est une moyenne, mais il est possible de vendre un prix nettement supérieur au prix moyen, avec des travaux ! Beaucoup de personnes négligent cette étape en faisant le strict minimum, un coup de peinture pour directement le mettre en location car de toute façon ” c’est pour louer “. C’est une erreur, vous n’êtes bien sur pas obligés de faire du luxe très haut de gamme, mais une belle rénovation avec un bon rapport qualité-prix va vous permettre de louer légèrement plus cher que le marché, mais également d’embellir votre bien immobilier afin de créer un effet coup de coeur aussi bien à la location, qu’à la revente. C’est un excellent moyen pour réussir à louer et vendre au-dessus du marché. 

Vous voyez maintenant que les 2 seuls conseils ci-dessus vont directement vous aider à mettre toutes les chances de votre côté pour perdre moins d’argent aussi bien sur le court que le long terme. 

6 – Baisse des prix = opportunités !

On en arrive au dernier point, les baisses de prix vous ramènent une chose importante : des opportunités !

Comme le dit l’un des plus célèbre investisseur boursier de la planète Warren Buffet : ” Soyez avide quand les autres sont craintifs et craintifs quand les autres sont avides “.

Cette phrase s’applique aussi bien en bourse que dans l’investissement immobilier. Lorsque tout le monde vend en panique, c’est le moment pour vous de trouver de bonnes affaires immobilières. 

Attention, comme vous vous en doutez surement, rien n’est facile. Il est important de bien se préparer à acheter quand les prix seront attractifs, c’est pourquoi je tenais à vous donner un dernier conseil. 

Comment saisir des opportunités 

Saisir des opportunités dans le domaine de l’immobilier n’est pas à la portée de tous, surtout dans ce marché où beaucoup de personnes cherchent la bonne affaire pour obtenir la meilleure rentabilité possible. 

De plus en plus de personnes cherchent LA bonne affaire et il faut réussir à se démarquer de la concurrence. 

Mais j’ai une bonne nouvelle pour vous, car je vais vous dévoiler ce qui vous fera passer d’une personne lambda à un investisseur qui arrivera à saisir les opportunités : vos connaissances !

Oui vous m’avez bien compris, l’éducation financière, les connaissances sur l’immobilier, connaitre votre marché, optimiser votre rentabilité.. 

Ce sont toutes ses choses qui vont vous permettre d’analyser plus rapidement une situation, savoir détecter les bonnes affaires, connaitre les bons prix, estimer une rentabilité plus rapidement, détecter un potentiel inexploité qui pourra vous rapporter etc..

Investisseur immobilier n’est pas quelque chose qui s’improvise du jour au lendemain, vous devez être préparé pour pouvoir gagner plus d’argent.

L’augmentation de vos connaissances est obligatoire pour devenir le meilleur dans votre domaine et provoquer la chance sur votre chemin afin de saisir de potentielles très bonnes affaires immobilières !

Apprenez un maximum de choses, allez sur le terrain pour discuter avec des agents immobiliers, essayez de vous créer un réseau.

Les connaissances + l’expérience sur le terrain = la clé de la réussite dans l’investissement immobilier. 

Ce qu’il faut retenir : 

J’ai souhaité vous partager ma vision des choses sur un potentiel crash des prix de l’immobilier. 

Lorsque l’on souhaite investir, placer son argent et acheter de l’immobilier locatif, beaucoup de personnes ont peur d’une trop forte hausse des prix et essayent d’anticiper la baisse par peur de perdre beaucoup d’argent. 

Que vous souhaitez obtenir des revenus passifs ou atteindre l’indépendance financière, il y a toujours une part de risque dans l’investissement immobilier locatif. 

Mais comme vous avez pu le constater, j’estime qu’une baisse des prix de l’immobilier peut devenir très avantageuse si on s’y prépare de la bonne manière.

Il n’y a pas de règle stricte ni de ligne droite pour une méthode miracle, vous allez devoir vous adapter en fonction de votre situation et vos objectifs. 

Si vous abordez les choses de la bonne manière avec une bonne diversification ainsi qu’une éducation financière améliorée, vous allez mettre toutes les chances de votre côté pour apprendre à saisir les opportunités quand elles se présenteront à vous et gagner de l’argent sur le long terme. 

Plus le risque est élevé, plus les gains potentiels peuvent être élevés également, il faudra s’adapter et avoir une vision long terme pour mettre toutes les chances de réussite de votre côté.

Les autres investisseurs seront concentrés sur l’instant présent, tandis que vous allez saisir un futur enrichissement.

J’espère que les conseils dans cet article seront utile à votre réussite, n’hésitez pas à venir jeter un coup d’oeil aux différents programmes pour passer rapidement à l’action et vous diriger vers votre réussite financière.

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À votre succès.

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