Cash flow

Le Cash Flow : définition et comment l’optimiser

L’investissement en immobilier peut être une source de rentabilité très intéressante pour les investisseurs. Mais les bonnes affaires ne sont jamais servies sur un plateau : elles se créent !

Optimiser son cash flow est un moyen simple et sûr de disposer d’un excédent de trésorerie à la fin du mois.

Et pour l’investisseur, un cash flow positif est synonyme d’investissements rentables et de nouvelles opportunités.

Voici comment y parvenir. 

1 – Le cash flow en immobilier : de quoi parle-t-on exactement ? 

Le cash flow est un élément essentiel en termes d’investissement immobilier. Et ce, quel que soit le projet ciblé : achat/revente, location…

Cette expression permet de désigner les flux de trésorerie qui permettent de mesurer les bénéfices et les finances d’une entreprise (ici, de l’investisseur) sur une période donnée.

Dans le domaine immobilier, le cash flow désigne tout simplement un excédent de trésoreries disponibles à la fin du mois. 

En d’autres termes, il désigne la réserve financière qu’il reste, après avoir perçu le loyer et payé toutes les dépenses mensuelles, dont les mensualités du crédit immobilier, et d’autres frais encore.

En investissement immobilier, il est important d’évaluer le cash flow et de l’optimiser autant que possible. Le calculer revient en réalité à mettre en lumière les forces et les faiblesses des flux financiers.

Pour assurer un investissement locatif à haut rendement, l’optimisation du cash flow est indispensable.

Mais à quoi peut-il servir lorsqu’il est positif ? Et comment y parvenir ? 

2 – Les biens immobiliers, pas toujours rentables ? 

Non, les biens immobiliers ne sont pas toujours rentables pour les investisseurs. Ils peuvent même se transformer en véritables sources de cauchemars. D’où l’intérêt de bien définir son projet et de choisir un bien locatif avec pertinence et réflexion.

En effet, pour les investisseurs, il existe du cash flow négatif, qu’il faut à tout prix éviter. Ici, il désigne un investissement qui devient une dépense, au lieu de générer un gain.

Dans une activité commerciale, un cash flow négatif se traduit par des entrées inférieures aux sorties. En immobilier, il désigne un investissement qui coûte plus d’argent qu’il n’en rapporte.

Et malgré leurs efforts, beaucoup d’investisseurs se retrouvent en situation de cash flow négatif. 

3 – Investisseurs : pourquoi viser le cash flow positif ? 

Le cash flow ne doit pas être négatif, il doit être positif pour être intéressant aux yeux de l’investissement. En effet, un cash flow positif représente alors un investissement rentable, avec des entrées financières supérieures aux sorties.

C’est d’ailleurs ce que tous les investisseurs rentables recherchent : un cash flow immobilier positif.

Et justement, optimiser son cash flow est un bon moyen d’y parvenir.

En immobilier, un cash flow positif est synonyme de rentabilité, tout simplement et c’est pour cette raison qu’il est important de toujours faire un bilan positif des dépenses et des recettes, pour chaque investissement.

Ainsi, un cash flow positif permet de viser un investissement toujours plus rentable. 

4 – Que faire avec un cash flow positif ?

En tant qu’investisseur en immobilier, un cash flow positif peut faire office de revenu.

En effet, beaucoup d’investisseurs vivent des bénéfices qu’ils dégagent grâce à leurs investissements, ils peuvent aussi utiliser cet argent comme prime qui vient compléter les revenus initiaux de l’investisseur, s’il exerce un autre métier.

De même, cet argent peut être épargné.

C’est d’ailleurs une excellente option à envisager, notamment pour répondre aux différents imprévus que peut représenter un investissement immobilier. Ces imprévus sont liés à des rénovations ou des réparations indispensables qui surviennent souvent avec le temps. 

D’autre part, le cash flow peut servir à développer de nouveaux projets immobiliers. Bien entendu, cette option n’est pas sans risque.

Avant d’investir son cash flow, il faut se poser les bonnes questions et évaluer la faisabilité d’un tel projet.

En effet, si la rentabilité d’un premier projet est très élevée, il pourrait en être différemment pour un autre. Et cela peut engager plus de pertes que de bénéfices.

Il faut donc mettre toutes les chances de son côté pour que le second investissement soit aussi fructueux que le premier. 

5 – Comment augmenter son cash flow en immobilier ? 

cash flow immobilier

En augmentant votre cash flow, vous allez pouvoir disposer d’un excédent de trésorerie à la fin du mois. Le calculer est une étape préalable pour pouvoir l’optimiser et le dynamiser.

En tant qu’investisseur, il vous faut garder un œil constant sur l’état de votre cash flow et l’optimiser, dans la mesure du possible.

Voici quelques conseils et astuces pour optimiser votre cash flow et développer toujours plus vos projets.

a) Calculer son cash flow pour ensuite l’optimiser

Pour optimiser un cash flow, il faut avant tout savoir ce qu’il représente exactement et donc définir avec précision les revenus qu’il vous octroie.

Ce calcul peut se faire de différentes façons.

L’une des techniques de calcul les plus populaires est la prise en compte des flux sortants (flux négatifs) et des flux entrants (flux positifs) chaque année. La différence entre ces deux flux désigne alors le cash flow.

Mais d’autres outils de mesure peuvent aussi s’avérer utiles et pertinents ici. 

L’effort d’épargne est une notion financière qui permet de réaliser un investissement immobilier rentable.

Au lieu de prendre un crédit immobilier, puis un second, l’effort d’épargne consiste à puiser dans le revenu généré chaque mois pour rembourser le vide que le crédit immobilier génère.

Mais l’effort d’épargne n’est pas aussi rentable que le cash flow

b) Négocier le prix du bien immobilier en toutes circonstances 

Lorsque vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, ne signez jamais sans avoir au moins tenté de négocier le prix d’achat. La négociation peut vous faire économiser une somme considérable sur l’achat final, mais aussi tous les mois.

En effet, les assurances des prêts immobiliers sont proportionnelles au prix d’achat du bien et ils sont exprimés en pourcentages. Il en est de même pour les intérêts que vous allez devoir débourser sur votre crédit immobilier.

Alors, chaque réduction obtenue, même si elle vous semble anodine ou minime, peut vous aider à augmenter votre cash flow.

De la même façon, ce que vous ne déboursez pas en mensualités de remboursement de prêt (et tous les frais associés) tombe directement dans votre cash flow mensuel. La différence est que le prix du loyer auquel vous proposer le bien dont il est question ne change pas.

Alors, négociez !

c) Saisir les opportunités immobilières et identifier les vendeurs pressés 

Sur le marché, on peut trouver de réelles bonnes affaires. Certaines dépendent d’ailleurs de la situation des propriétaires.

En effet, il faut savoir jouer sur les détails et identifier des vendeurs pressés, qui seront plus enclins à accepter une baisse de prix de leur bien pour s’en débarrasser plus vite.

C’est le cas des ventes réalisées pour cause de divorces, de mutations ou de succession, par exemple.

Les vendeurs pressés sont ceux qui permettent de faire de bonnes affaires, notamment grâce à la négociation. Les causes des ventes sont parfois précisées dans les annonces immobilières, mais c’est auprès des agents immobiliers de votre réseau que vous parviendrez à trouver des informations intéressantes dans ce cadre.

D’où l’intérêt de se constituer un réseau de contacts près de son secteur !

d) Changer de mode de location si nécessaire 

Pour optimiser son cash flow et dégager une trésorerie intéressante à la fin du mois, il faut parfois prendre les décisions qui s’imposent.

Si votre investissement immobilier ne vous rapporte pas autant d’argent qu’il le devrait, il est probablement nécessaire de changer le type de location qu’il représente.

Une location saisonnière serait peut-être plus rentable qu’une location classique. De même, une location meublée peut aussi permettre d’élever le prix mensuel du loyer, et donc permettre d’élever le cash flow par la même occasion.

Déterminez le type de location le plus pertinent en fonction de la nature du bien immobilier pour optimiser au mieux votre investissement. Et le rentabiliser au maximum.

N’hésitez pas à explorer toutes les pistes possibles, et à vous faire conseiller par des professionnels si nécessaire.

e) Multiplier les achats immobiliers grâce au cash flow

Comme nous l’avons évoqué, un cash flow positif peut être à la base d’un nouveau projet immobilier. Dans ce cas, il est possible de multiplier les investissements.

Un gain de cash flow peut générer des gains à investir, et ainsi de suite. Le tout, permettant de jouer une inlassable augmentation du cash flow.

Bien sûr, il n’est pas question ici de prendre des risques inutiles, chaque investissement doit être réalisé de façon objective et intelligente.

Le danger serait de se laisser emporter par de bons investissements, et de développer un goût du risque un peu trop prononcé.

Restez sur la même lancée et poursuivez ce cercle vertueux avec prudence et raison.

Pour cela, sécurisez vos investissements et engrangez un cash flow positif toujours plus important en multipliant les achats immobiliers. 

Cash-flow immobilier : l’essentiel à retenir

En immobilier, le cash flow représente pour l’investisseur de considérables opportunités d’épargne, de revenus complémentaires ou d’investissement.

Il faut néanmoins faire le nécessaire pour le rendre positif et l’optimiser au mieux.

Bien négocier ses achats immobiliers, changer le type de location si nécessaire ou multiplier les achats immobiliers sont des solutions qui peuvent significativement augmenter votre cash flow !

Auteur de l’article : Michael

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