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Les 6 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier

Investissement immobilier
Découvrez les questions importantes à se poser avant d'investir

Quelles sont les questions à se poser avant de vouloir acheter un bien immobilier ?

Investir dans l’immobilier, ce n’est pas quelque chose qui s’improvise.

Pourtant, de plus en plus de Français souhaitent investir dans l’immobilier et les chiffres augmentent encore plus depuis ses dernières années. 

La part des investissements locatifs ne cesse d’augmenter
Part des investissements locatifs
La part des investissements locatifs en France depuis 2009

La part d’investissement locatif : L’investissement locatif représente aujourd’hui en moyenne 26,5 %, alors qu’en 2009, cette part était seulement de 14,5 % !

La progression des investisseurs : Le réseau Century 21 a par exemple noté que le marché immobilier de l’ancien a été dopé, en 2019, par l’investissement immobilier locatif. En effet, plus d’un achat sur quatre ( 27,2% ) a été dédié à l’investissement locatif. Cela représente une progression de + 25,3% sur un an ! ( source : BFM Business ) 

Acheter un bien immobilier, ce n’est rien de compliqué en soi. Mais acheter un bien ne signifie pas que l’on arrive à obtenir une bonne opération rentable pour autant. 

Selon son objectif, il est bon de se poser les bonnes questions avant d’investir.

En effet, si vous recherchez la rentabilité avec des revenus immédiats mensuels ( cash-flow ), vous allez adopter une stratégie totalement différente que si vous visez une augmentation de votre capital ou une valorisation de votre patrimoine sur le long terme.

Tous ne sont pas rentables

Je vais partager avec vous une moyenne impressionnante : Entre 90 à 95% des investisseurs immobiliers en France sont à peine rentables avec leur bien immobilier voire même, perdent de l’argent.

Savez-vous pour quelles raisons ? 

Ils ne disposent pas des bonnes informations et ne cherchent pas à connaître le monde de l’immobilier avant de faire leur premier achat.

Investir dans un appartement, une maison ou même un simple parking demande un minimum d’apprentissage si vous souhaitez faire partie des investisseurs rentables et réduire vos erreurs à l’arrivée.

Il est fortement recommandé de bien vous former avant tout.

Mais avant de parler formation, permettez-moi de vous montrer quels sont les questions importantes à vous poser avant de vous lancer dans l’investissement locatif.

Ce sera la base avant d’aller plus loin dans le monde de l’immobilier.

Immobilier
Voyons ensemble les 6 questions importantes à se poser avant d'investir dans l'immobilier

1 – Pourquoi voulez vous investir

Certes, il y a l’argent..

Mais quel est le vrai ” pourquoi “ au fond de vous ? 

Cela peut paraître tellement simple, mais il est important de se poser sérieusement cette question avant même d’aller plus loin dans le monde de l’investissement immobilier.

En effet, le ” pourquoi “ est la raison qui va vous maintenir déterminé et motivé tout au long de votre parcours d’investisseur. 

Lorsque vous allez rencontrer certaines difficultés sur votre chemin ( car oui, il y en aura ! ) plutôt que de baisser les bras et vous décourager, vous allez constamment vous souvenir au fond de vous la raison pour laquelle vous souhaitez investir. 

Mais quel sont les conséquences si vous ne savez pas pourquoi vous le faites ? 

Dans le cas contraire, vous allez acheter un bien immobilier juste car ” ça à l’air intéressant “ ou que vous en avez entendu parler à un repas de famille, la radio, la télévision ou même ce panneau publicitaire gigantesque à la sortie de votre ville qui souhaite vous faire investir dans un programme de défiscalisation hors de prix pour gagner quelques centaines d’euros d’impôts par an..

Malheureusement, cette façon de penser aura plusieurs inconvénients : 

  • Vous risquez d’être motivé très peu de temps
  • Vous ne serez pas assez impliqué et donc, vous allez faire ( trop ) d’erreurs sans apprendre quoi que ce soit en amont
  • Vous allez être beaucoup trop émotionnel et non rationnel, les risques ” d’effet coup de coeur “ sont importants, alors qu’un vrai investisseur analyse surtout les chiffres 
  • Risque de mauvaise rentabilité voire même, d’un investissement à perte qui vous coutera de l’argent
  • Mauvais choix de la fiscalité, un investisseur sait qu’il y a de meilleures niches fiscales que le ” Pinel “ par exemple
  • Etc..

Les raisons peuvent être nombreuses et sont propres à chacun.

Demandez-vous si vous souhaitez investir pour votre famille ? Pour voyager et faire le tour du monde ? Construire un patrimoine pour vos futurs enfants ?

Personnellement : ma raison et mon ” pourquoi “ est tout simplement l’envie de liberté, de réduire mon temps de travail tout en augmentant mes revenus passifs en parallèle.

En bref : Gagner un maximum de TEMPS !

Voilà ce qui me motive tous les jours dans le monde de l’investissement immobilier. 

Vous l’aurez compris, se poser la question de votre ” pourquoi “ sera votre force dans votre carrière d’investisseur.

2 – Quel est votre objectif précis

Cette fois-ci je parle surtout en objectifs de revenus.

Vous devez savoir qu’est-ce que vous souhaitez réellement en fonction de votre ” pourquoi “ mais également de vos objectifs.

Souhaitez-vous avoir des revenus immédiats ? Une valorisation de votre patrimoine ? Ne pas avoir de revenus directement mais encaisser une grosse plue-value à l’aide d’une belle rénovation ? 

Les possibilités sont nombreuses

Les objectifs en immobilier sont complètement différents en fonction de vos projets.

Je vois beaucoup trop de personnes qui souhaitent investir mais ne savent pas du tout les objectifs qu’ils souhaitent atteindre, je vais partager avec vous quelques exemples.

Exemples :

  • Vous disposez de pas mal de temps, vous souhaitez obtenir des gains conséquents rapidement et augmenter vos revenus -> un logement en location saisonnière sera une possibilité
  • Vous êtes situé à proximité d’une ville étudiante, la demande en colocation est assez importante et vous n’avez pas spécialement de temps pour une location saisonnière mais vous aimeriez obtenir un gain confortable -> cherchez un appartement type F3 / F4 avec une bonne localisation et faites une colocation étudiante
  • Vous n’avez pas de temps, vous souhaitez investir dans l’immobilier rentable sans trop de prise de tête afin d’avoir un léger cash flow mensuel et d’enchainer les biens immobiliers -> achetez un appartement en dessous du prix du marché, faites des travaux pour avoir un logement de qualité et louez le en meublé afin de pouvoir augmenter le loyer mensuel tout en optimisant la fiscalité
  • Vous travaillez dans le bâtiment ou vous connaissez beaucoup de monde dans ce domaine -> construisez votre équipe d’artisans et achetez un bien immobilier qui nécessite des travaux très importants avec une localisation correcte pour le revendre une fois les travaux terminés et empocher une plue-value à la revente ( pourquoi pas ensuite devenir marchand de bien si ce type d’investissement vous intéresse ) 

Ce sont uniquement des exemples, mais je voulais vous montrer comment vous devez réfléchir en fonction de votre situation ainsi que des objectifs personnels que vous souhaitez atteindre.

C’est à ce stade où vous devez connaitre les différentes stratégies qui existent dans l’investissement immobilier et de les adapter pour vous.

Ce sera ensuite à vous de juger quelle sera la stratégie la plus adaptée en fonction de vos connaissances, votre expérience et vos objectifs personnels.

Ne recopiez pas un investisseur qui à réussi d’une certaine manière, car elle ne sera pas forcément adaptée à ce que vous souhaitez réellement..

Dans le monde de l’investissement immobilier, il n’y a pas de recette miracle, vous devez adapter la recette en fonction de votre marché et vos objectifs à VOUS.

3 – Quel est votre expérience 

Il n’y a que vous pour répondre à cette question.

Vous devez vous savoir si vous avez assez d’expérience actuellement dans le domaine de l’immobilier, aussi bien en théorie qu’en pratique.

Sachez que beaucoup de personnes se lancent après avoir entendu les conseils de quelqu’un de leur entourage, ou bien après avoir regardé quelques vidéos sur Youtube qui traitent du sujet. 

Ceci est loin d’être suffisant

Malheureusement, l’immobilier est un sujet sérieux et très large.

Ce n’est pas forcément compliqué d’apprendre plus de choses sur le sujet, mais c’est un travail qui demande des efforts et qui nécessite de laisser faire le temps.

Si vous démarrez de zéro, je ne peux que vous conseiller de commencer à acheter des livres qui traitent du sujet.

C’est la méthode la plus rapide et qui sera la moins couteuse pour commencer.

Le premier livre qui m’a aidé à comprendre les bases et d’éviter de nombreuses erreurs a été ” Tout le monde mérite d’être riche – Olivier Seban “

Il ne parle pas uniquement d’immobilier, c’est un livre qui parle d’investissement de manière générale. Mais l’auteur, Olivier Seban, est un expert dans le domaine de l’investissement immobilier et il donne des détails importants sur le sujet tout au long de la lecture du livre.

En parallèle des livres, il y a Youtube qui dispose de milliers de vidéos qui traitent sur ce sujet.

Faites attention de bien sélectionner les personnes que vous regardez, faites confiances aux formateurs qui montrent des preuves de leurs résultats afin d’obtenir des informations de qualité.

Pour résumer : Lisez des livres sur le sujets et regardez des vidéos de qualité afin d’acquérir de bonnes informations à moindre prix avant de vous lancer.

4 – Gérer vous bien vos finances ? 

Nous arrivons au sujet des comptes bancaires ainsi que de l’épargne.

Avoir des comptes propres, c’est la base avant même de demander votre financement ! 

C’est une chose importante à savoir, car les comptes seront analysés par l’organisme bancaire qui sera susceptible d’accepter ou non votre financement afin d’investir.

À titre de comparaison : une personne avec des comptes propres, mais peu de revenus et une faible épargne aura beaucoup plus de chances d’obtenir un financement pour investir qu’une personne qui a un salaire élevé mais avec un train de vie supérieur à ses rentrées d’argent mensuelles.

Vous ne devez pas vivre au-dessus de vos moyens

Avoir une bonne gestion de vos comptes est un critère non négligeable qui pourra vous permettre d’accélérer votre processus d’enrichissement, ainsi que vos chances d’acceptation d’un credit bancaire pour votre investissement immobilier.

Dans le cadre d’un investissement immobilier et de vos comptes, retenez une chose : la règle des 3 mois 

Coupez vos mauvaises dépenses et faites en sorte d’améliorer votre compte SURTOUT dans les 3 mois qui précèdent votre demande de financement. 

Lorsque vous allez demander un crédit pour un achat immobilier, la banque va vous demander d’imprimer plusieurs documents mais également vos 3 derniers relevés bancaires afin de les analyser.

Voilà pourquoi vous devez améliorer vos comptes surtout dans les 3 derniers mois qui précéderont votre demande de financement.

Tout simplement, ayez une bonne gestion financière pour augmenter vos chances de succès. 

5 – Determinez votre enveloppe budgétaire 

Pourquoi investir dans l’immobilier si vous ne savez même pas quel est votre budget final ? 

Une étape qui vous fera gagner du temps lors de vos recherches.

Durant toutes mes visites immobilières, de nombreux agents me font part des annulations de ventes car les acheteurs n’ont pas reçu leur financement. 

Beaucoup de personnes font des offres puis ensuite, prennent rendez-vous dans un établissement bancaire pour ” voir combien ils pourraient emprunter pour le projet “ !

Si la demande de financement est refusée, ils annulent le compromis de vente et le bien immobilier retourne sur le marché..

Une perte de temps pour tout le monde : le vendeur, l’agent immobilier, notaire et pour VOUS ! 

Lorsque vous allez commencer vos routines de recherches ainsi que vos visites immobilières, vous devez savoir avec précision le montant que votre établissement bancaire pourra vous accorder.

Vous allez gagner un temps fou, mais également éviter des offres qui ne donneront aucune suite !

Ayez connaissance du montant que vous pouvez emprunter selon votre épargne, vos revenus

Comment faire une simulation d’emprunt 

Voici les documents de bases pour réaliser une simple simulation de financement : 

  • Document d’identité : passeport, carte de crédit..
  • 3 dernières fiches de paie
  • Attestation d’embauche de votre employeur ( CDI, CDD, Intérim.. ) 
  • 3 derniers avis d’impositions
  • 3 derniers relevés bancaires
  • 1 justificatif de domicile
  • Tableaux d’amortissement de vos biens immobiliers ( dans le cas où vous en avez ) 
  • Estimation de la valeur de votre parc immobilier par 2 agences immobilières différentes au minimum ( pour estimer la valeur moyenne de votre patrimoine )

Vous pouvez agrandir la liste, mais ce sera largement suffisant pour une simple estimation du montant d’emprunt autorisé.

Par la suite, vous avez la possibilité d’emprunter une somme plus importantes si vous avez un projet qui pourra obtenir une bonne rentabilité, ce sera à vous de présenter les détails de l’acquisition avec un dossier et une analyse complète pour obtenir un financement plus conséquent.

Mais si vous démarrez de zéro, vous pouvez commencer par une simple estimation globale.

La simulation de crédit bancaire est gratuite, il vous suffit de prendre rendez-vous dans un établissement bancaire afin d’avoir une idée de votre emprunt autorisé.

6 – Formez vous massivement 

Vous le savez maintenant, les connaissances sont votre plus grand pouvoir.

Qu’est-ce qui sépare les investisseurs rentables des autres qui n’arrivent pas à gagner de l’argent grâce à l’immobilier ?

Ils disposent de plus de connaissance ainsi que d’une meilleure expérience.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, j’insiste sur le fait de vous former avant d’investir dans l’immobilier.

Je ne dis pas que vous n’allez pas faire d’erreurs, que tout va se dérouler à la perfection, loin de la..

Mais le but de la formation est de réduire vos erreurs afin de gagner du temps et d’accélérer votre processus.

L’apprentissage se fait de deux manières principales :

  • La théorie
  • La pratique

À partir du moment où vous avez plus de connaissances dans la théorie ( livres, vidéos, formations, séminaire.. ) il vous sera beaucoup plus facile d’être performant dans la pratique.

Ce sera ensuite à vous de tirer un enseignement de votre parcours et de vos erreurs, afin de vous améliorer rapidement et de passer à la vitesse supérieure.

N’oubliez jamais que l’investissement immobilier demande des connaissances, beaucoup de temps et de travail. 

Rien ne se fera du jour au lendemain, même avec les meilleures connaissances du monde. 

Mais c’est à vous aujourd’hui de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir et faire partie des investisseurs rentables de demain.

Ce qu’il faut retenir :

Investir en immobilier est un moyen très puissant de gagner de l’argent ou tout simplement se constituer un patrimoine pour son avenir.

En soi, ce n’est rien de très compliqué : vous contractez un crédit à la banque, vous achetez un bien immobilier, un locataire vous rembourse ensuite une partie ou la totalité du crédit immobilier.

Mais cela demande du temps et un apprentissage rigoureux.

Si vous souhaitez devenir un investisseur rentable, il sera fortement conseillé de vous poser les bonnes questions avant de vous lancer dans l’investissement immobilier.

Les 6 questions présentes dans cet article ne sont qu’un début, mais elle vont vous permettre sans aucun doute d’éviter certaines erreurs et de clarifier votre objectif principal sur le long terme.

Quel est votre objectif personnel ? Comment voyez-vous votre futur dans l’investissement locatif ?

Je vous laisse répondre dans les commentaires en bas de cet article !

J’espère que les conseils dans cet article seront utile à votre réussite, n’hésitez pas à venir jeter un coup d’oeil aux différents programmes pour passer rapidement à l’action et commencer à gagner plus d’argent ! 

Il ne vous reste plus qu’à vous mettre le site dans vos favoris et aller faire un tour sur ma page Instagram afin de découvrir encore plus de contenu rempli de valeurs pour votre éducation personnelle ! 

À votre succès..

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